matarakyat24.com, Jakarta – Pakar hukum tata ruang Dr. Muhammad Zaki Mubarrak, S.H., M.H., menekankan pentingnya membangun kerangka regulasi rumah susun yang mampu menyeimbangkan perlindungan masyarakat dengan kepastian hukum bagi pelaku usaha. Hal tersebut disampaikannya saat menjadi narasumber dalam pembahasan Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) tentang Rumah Susun di Ruang Komisi E DPRD DKI Jakarta, Rabu (14/10/2026).
Menurut Zaki, penyusunan Raperda Rumah Susun harus berangkat dari tujuan utama penyelenggaraan perumahan, yakni memastikan masyarakat memperoleh hunian yang layak, aman, tertib, dan memiliki kepastian hukum. Namun, tujuan tersebut perlu diterjemahkan ke dalam norma yang proporsional agar perlindungan terhadap masyarakat dapat berjalan beriringan dengan keberlanjutan penyelenggaraan pembangunan rumah susun.
“Semangat DPRD untuk memperkuat perlindungan masyarakat dalam penyelenggaraan rumah susun merupakan hal yang penting. Akan tetapi, regulasi yang dibangun juga harus proporsional, memberikan perlindungan yang nyata kepada pembeli, pemilik, dan penghuni, sekaligus menghadirkan kepastian hukum bagi pengembang. Regulasi yang baik bukan hanya mengatur kewajiban, tetapi juga memastikan adanya keseimbangan hak, kewajiban, tanggung jawab, dan mekanisme penyelesaian persoalan bagi seluruh pihak,” ujar Zaki.
Ia menjelaskan, rumah susun memiliki karakteristik hukum yang kompleks karena melibatkan berbagai kepentingan sekaligus. Dalam satu bangunan, terdapat hubungan hukum antara pengembang, pemilik satuan rumah susun, penghuni, pengelola, serta pihak-pihak yang memiliki kewenangan dalam pengawasan dan penegakan aturan. Kompleksitas tersebut semakin nyata karena penyelenggaraan rumah susun tidak hanya berkaitan dengan kepemilikan unit, tetapi juga menyangkut bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, dan tata kelola kehidupan kolektif.
Karena itu, Zaki berpandangan bahwa Raperda perlu membedakan secara jelas kewajiban setiap pihak sesuai dengan kedudukan dan tanggung jawabnya. Pengembang harus memperoleh kepastian mengenai standar dan prosedur yang wajib dipenuhi, sedangkan masyarakat perlu mendapatkan informasi yang transparan, perlindungan atas hak kepemilikan, serta mekanisme pengaduan dan penyelesaian sengketa yang dapat diakses.
“Kita perlu menghindari dua pendekatan yang sama-sama tidak produktif. Di satu sisi, regulasi tidak boleh melemahkan perlindungan masyarakat yang berada dalam posisi membutuhkan kepastian atas hunian dan hak kepemilikannya. Di sisi lain, kewajiban terhadap pelaku usaha harus dirumuskan secara jelas, terukur, dan sesuai dengan kewenangan pemerintah daerah. Dengan demikian, perlindungan masyarakat tidak dipertentangkan dengan kepastian berusaha, melainkan keduanya ditempatkan dalam satu kerangka tata kelola yang sehat,” katanya.
Zaki juga menilai bahwa prinsip keseimbangan tersebut perlu diterapkan pada berbagai bentuk penyelenggaraan rumah susun, baik rumah susun komersial maupun rumah susun sederhana milik dan rumah susun sewa. Masing-masing memiliki karakteristik pembiayaan, kepemilikan, penghunian, serta pengelolaan yang berbeda sehingga tidak seluruh persoalan dapat diselesaikan melalui pendekatan pengaturan yang seragam.
Menurutnya, Raperda perlu memastikan bahwa standar perlindungan minimum tetap terpenuhi, sementara pengaturan teknis dapat disesuaikan dengan karakteristik masing-masing jenis rumah susun. Pendekatan ini penting agar regulasi mampu menjawab kebutuhan masyarakat secara konkret tanpa menciptakan beban administratif yang tidak proporsional atau tumpang tindih dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi.
Dalam pembahasan bersama Komisi E DPRD DKI Jakarta, Zaki turut menyoroti mekanisme pengelolaan dan pertelaan rumah susun, termasuk aspek pengawasannya. Ia menilai kedua aspek tersebut memiliki kedudukan penting karena berkaitan langsung dengan kepastian mengenai batas kepemilikan individual dan pemanfaatan bagian, benda, serta tanah yang dimiliki atau digunakan secara bersama.
Pertelaan pada dasarnya berfungsi memperjelas pemisahan dan penetapan bagian-bagian rumah susun, termasuk satuan yang dapat dimiliki secara individual serta bagian yang menjadi milik atau digunakan bersama sesuai ketentuan hukum. Oleh sebab itu, pengaturan pertelaan perlu disusun secara cermat, konsisten, dan transparan agar tidak menimbulkan perbedaan penafsiran yang berpotensi memicu konflik antara pemilik, penghuni, pengelola, maupun pengembang.
“Pertelaan bukan sekadar persoalan administratif atau kelengkapan dokumen. Di dalamnya terdapat aspek kepastian hukum mengenai apa yang menjadi hak individual dan apa yang merupakan bagian bersama. Jika pengaturan pertelaan tidak jelas atau tidak dipahami oleh para pihak, persoalan dapat berkembang menjadi konflik mengenai penggunaan fasilitas, pembiayaan pemeliharaan, kewenangan pengelolaan, hingga perlindungan hak pemilik satuan rumah susun,” jelasnya.
Ia menambahkan, pengaturan pengelolaan rumah susun perlu memperjelas pembagian tanggung jawab antara pengelola dan pemilik atau penghuni. Hal tersebut mencakup transparansi pengelolaan, pemeliharaan bagian dan benda bersama, pertanggungjawaban biaya, serta saluran penyampaian keberatan dan pengaduan. Kejelasan tersebut diperlukan agar pengelolaan tidak hanya memenuhi ketentuan formal, tetapi juga dapat dipertanggungjawabkan kepada masyarakat yang terdampak secara langsung.
Zaki berpandangan bahwa Raperda perlu memberikan perhatian terhadap keterhubungan antara pengesahan pertelaan, dokumen kepemilikan, dan penyelenggaraan pengelolaan rumah susun. Setiap tahapan harus memiliki prosedur, persyaratan, kewenangan, serta konsekuensi hukum yang jelas. Dengan demikian, tidak terjadi kekosongan pengaturan yang dapat menimbulkan ketidakpastian bagi masyarakat maupun pelaku usaha.
Mengenai pengawasan, Zaki menyampaikan bahwa norma dan instrumen pengawasan pada dasarnya telah dikenal dalam berbagai ketentuan penyelenggaraan rumah susun. Karena itu, menurutnya, tantangan penting dalam penyusunan Raperda bukan semata-mata menambah ketentuan, melainkan memastikan bahwa pengawasan yang diatur dapat dijalankan secara efektif, terkoordinasi, dan memiliki tindak lanjut yang jelas.
Ia menilai pengawasan perlu ditempatkan sebagai bagian dari keseluruhan siklus penyelenggaraan rumah susun, mulai dari pemenuhan persyaratan pembangunan, kesesuaian pelaksanaan dengan ketentuan yang berlaku, hingga pengelolaan dan pemeliharaan setelah bangunan dihuni. Dalam konteks tersebut, pemerintah daerah perlu menjalankan fungsi pembinaan, pemantauan, pemeriksaan, dan penegakan ketentuan sesuai kewenangannya.
“Pengawasan tidak cukup hanya dicantumkan dalam norma. Yang lebih penting adalah bagaimana kewenangan itu dijalankan, siapa yang bertanggung jawab, bagaimana mekanisme pelaporannya, dan apa tindak lanjut ketika ditemukan pelanggaran. Regulasi harus memastikan adanya hubungan yang jelas antara kewajiban, pengawasan, tindakan korektif, dan pertanggungjawaban,” tegas Zaki.
Ia menyatakan bahwa partisipasi masyarakat merupakan unsur penting dalam mendukung efektivitas pengawasan. Pemilik dan penghuni rumah susun merupakan pihak yang berinteraksi langsung dengan kondisi bangunan dan pengelolaannya sehingga dapat berperan dalam menyampaikan informasi mengenai dugaan ketidaksesuaian atau persoalan yang terjadi. Organisasi masyarakat dan kelompok warga juga dapat berkontribusi melalui partisipasi yang sesuai dengan ketentuan hukum dan kewenangannya.
Meski demikian, Zaki menekankan bahwa partisipasi masyarakat tidak boleh dimaknai sebagai pengalihan tanggung jawab pengawasan dari pemerintah kepada warga. Pemerintah daerah tetap harus menjalankan kewenangan pengawasan secara profesional, sementara masyarakat perlu memperoleh akses terhadap informasi yang relevan, saluran pengaduan yang jelas, serta kepastian bahwa laporan yang disampaikan akan ditangani secara objektif.
“Masyarakat perlu cermat dan aktif mengawasi penyelenggaraan rumah susun, tetapi pemerintah tidak boleh melepaskan tanggung jawabnya. Pengawasan yang efektif membutuhkan kolaborasi: masyarakat berperan menyampaikan informasi dan mengawasi kepentingannya, sedangkan pemerintah memastikan pemeriksaan, penilaian, dan penindakan dilakukan berdasarkan hukum dan bukti. Dengan cara itu, pengawasan dapat menjadi instrumen pencegahan sekaligus perlindungan bagi masyarakat,” ujarnya.
Ia juga mengingatkan pentingnya merumuskan mekanisme pengaduan dan tindak lanjut yang mudah dipahami. Masyarakat harus mengetahui kepada siapa laporan disampaikan, dokumen atau informasi apa yang dibutuhkan, bagaimana laporan diverifikasi, serta bagaimana perkembangan penanganannya dapat diketahui. Kejelasan prosedur tersebut akan membantu mengurangi ketidakpastian dan mencegah persoalan rumah susun berkembang tanpa penyelesaian yang memadai.
Zaki menekankan bahwa kualitas Raperda tidak cukup diukur dari banyaknya materi yang diatur. Kualitas regulasi justru ditentukan oleh kejelasan norma, konsistensi dengan peraturan yang lebih tinggi, pembagian kewenangan yang tepat, serta kemampuan ketentuannya untuk dilaksanakan dalam praktik.
Dalam pandangannya, setiap norma yang mengatur kewajiban, larangan, perizinan atau persetujuan, pengawasan, dan sanksi perlu dirumuskan secara terukur. Ketentuan yang terlalu umum berisiko menimbulkan perbedaan penafsiran, sedangkan pengaturan yang terlalu rinci tanpa memperhatikan kewenangan dan kebutuhan implementasi dapat menciptakan beban administratif yang tidak efektif.
“Raperda Rumah Susun harus mampu menjawab persoalan nyata yang dihadapi masyarakat, tetapi pada saat yang sama harus disusun dengan teknik peraturan perundang-undangan yang baik. Jangan sampai norma yang dimaksudkan untuk memberikan perlindungan justru menimbulkan ketidakjelasan kewenangan, duplikasi prosedur, atau ketidakpastian dalam pelaksanaannya. Setiap pengaturan perlu memiliki tujuan yang jelas, dasar hukum yang tepat, dan mekanisme implementasi yang dapat dievaluasi,” ungkapnya.
Ia menambahkan bahwa pembahasan Raperda perlu memperhatikan keterkaitan dengan peraturan perundang-undangan di bidang rumah susun, perumahan, bangunan gedung, pertanahan, perlindungan konsumen, serta administrasi pemerintahan sepanjang relevan dengan materi yang diatur. Harmonisasi tersebut diperlukan agar kebijakan daerah dapat berjalan selaras dengan kerangka hukum nasional dan tidak melampaui kewenangan yang diberikan kepada pemerintah daerah.
Menurut Zaki, Raperda juga idealnya dilengkapi dengan mekanisme evaluasi pelaksanaan. Evaluasi dapat digunakan untuk menilai apakah ketentuan yang dibentuk benar-benar memperkuat perlindungan masyarakat, meningkatkan kepastian hukum, memperbaiki tata kelola pengelolaan, serta meningkatkan efektivitas pengawasan. Hasil evaluasi tersebut dapat menjadi dasar bagi penyempurnaan kebijakan maupun peraturan pelaksana apabila diperlukan.
Menutup pandangannya, Zaki menegaskan bahwa penyusunan Raperda Rumah Susun perlu dipahami sebagai upaya membangun tata kelola hunian vertikal yang tidak hanya tertib secara administratif, tetapi juga adil, transparan, dan berorientasi pada kepastian hukum.
“Ukuran keberhasilan regulasi rumah susun bukan hanya apakah seluruh prosedur telah ditetapkan, melainkan apakah masyarakat memperoleh perlindungan yang nyata, pengembang mendapatkan kepastian hukum, pengelola dapat menjalankan tanggung jawabnya secara akuntabel, dan pemerintah mampu melakukan pengawasan secara efektif. Jika keseimbangan itu dapat dirumuskan dengan baik, Raperda ini dapat menjadi landasan penting bagi penyelenggaraan rumah susun yang lebih tertib dan berkelanjutan di DKI Jakarta,” pungkasnya.
